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仲恺高新区打造仲恺版深南大道 推动产城人融合发展

作者: 来源:惠州日报 2020-06-29
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“哐当……轰隆……”日前,在两台挖掘机相互配合下,仲恺高新区惠环轻轨站南片区8户商铺应声倒下,标志着该片区城市更新正式进入实施阶段。

5月26日,市公共资源交易中心挂出仲恺高新区5大片区城市更新单元。其中,包含14幅商住地块,总用地面积约517370.3平方米。算上2月拍出的首宗地块,仲恺大道沿线自2019年启动城市更新工作以来,一年内共拍出6宗城市更新单元地块。

“这是一项大手笔,将彻底改变仲恺的面貌。”日前召开的市领导与各县(区)党政主要负责同志座谈会上,市委书记、市人大常委会主任李贻伟指出,要科学规划,在更新改造过程中处理好整体与局部的关系,既要统一设计道路沿线建筑的外立面,又要结合每个单元不同的特点因地制宜进行改造,下定决心把仲恺大道打造成仲恺版的“深南大道”。

当前,仲恺高新区正全力推进仲恺大道沿线9.7平方公里、17个城市更新单元的成片连片改造。对标深南大道,仲恺将在仲恺大道沿线打造一个中央商务区,以城市更新提升城市形象,拓展发展空间,助力仲恺“产城人”融合发展。

背景

提升城市软实力

须改善城市面貌

一流高新区必须有一流的城市形象。自体制机制改革以来,仲恺高新区在城市面貌改造方面做了大量工作并取得一定成效,但是与创建国家一流高新区的要求还有不少差距。

去年开展的“高质量发展县区行问策仲恺”活动中,调研采访组提出,仲恺高新区过去的规划更重视工业发展,城市建设缺失,城市能级不足。随着城市和产业的日益融合,混杂的旧城、旧村、旧厂让仲恺发展的承载空间受到制约,也影响了城市品质。

实际上,在城市化进程中,许多国家和地区都经历了从造城到有机更新的过程,其核心是整合挖掘存量资源,把现有的粗放模式转变为集约发展模式,为城市经济发展寻求新的空间。

当前,仲恺高新区进行城市更新的需求非常迫切。一是土地资源匮乏,仲恺高新区适宜开发的土地资源稀缺,可新增用地不多;大量低效用地未盘活,大量产业项目落地需要用地保障,商业、住宅等用地主要靠城市更新盘活存量;通过用地的改造腾挪,可反哺产业发展。二是城市品质较差,仲恺高新区存在严重的城、村、厂混杂问题,设施较欠缺、环境较差的三类居住用地约占居住用地的43.8%,落后的城市面貌严重影响城市“软实力”。三是公共配套缺乏,仲恺高新区基础设施还不完善,公共管理与公共服务用地、绿地与广场用地和国家标准相差甚远。

城市品质、能级不高,不利于仲恺高新区吸引更多创新企业和创新人才到仲恺投资兴业创业,更会错失抢抓“双区”驱动的重大历史机遇。

正是基于上述原因,仲恺高新区城市更新发展中心相关负责人认为,实施仲恺大道沿线等城市更新工作是新时代仲恺高新区实现高质量发展、争创国家一流高新区的现实需要,是不可不为的战略抉择。

如今,仅用一年时间,仲恺高新区就完成了6宗城市更新用地挂牌,实现了项目从前期到落地的重大突破。“这样的落地速度,放在全省来看都是相当快的。”该负责人介绍,按照“一年全面启动、两年初见成效、三年基本完成”的既定部署,今年是“初见成效年”,也是“项目落地年”。

按照计划,仲恺大道沿线城市更新项目上半年完成挂牌,下半年全面铺开征拆,2021年是“项目建设年”,目标是大部分基本建成,拉出整体城市框架,2022年全面完成建设。

做法

强化规划引领

“政府+市场”两条腿走路

强化规划引领是仲恺本轮城市更新的第一要素。目前,仲恺高新区已完成仲恺国土空间分区规划研究编制,推动“多规合一”。

以仲恺大道沿线城市更新为契机,仲恺全面启动片区规划修编工作,已编制专项规划27项、正在编制16项、计划编制3项,力争年内实现全区控规全覆盖。

为大力推进城市更新工作,仲恺于2017年12月率先在全市成立城市更新发展中心,专职抓城市更新工作。为做好顶层设计,仲恺出台了《仲恺大道沿线城市更新工作的实施意见》。在政府主导推动下,城市更新项目进展明显加快。

从各地实践来看,开展城市更新,项目前期工作少则三五年、多则十多年,但这个时间在仲恺大幅缩减,项目前期到落地只需一年时间。仲恺大道沿线城市更新明确由政府主导、连片改造,覆盖项目的前期工作、签订意向、确定改造主体、实施和监管全生命周期,因此极大提高了城市更新效率。

“业主积极配合街道的城市更新改造工作,在没有拿到补偿款的情况下,同意待更新单元挂牌后再按照城市更新补偿标准进行补偿。”惠环街道办事处主任陈亮介绍,4月27日拆除的8户商铺权利人认为,城市更新从长远来看对大家都有利,因此积极配合,同意先行拆除,待更新单元挂牌后再补偿。

惠环轻轨站南片区单元总面积69.90公顷,全面改造范围面积34.85公顷,是惠环街道所有改造单元里体量最大、类型最全、情况最复杂的片区。该片区惠环轻轨南片区总户数570户,截至目前已签订改造意向书505户,达88%。“权利人的积极主动配合,对我们顺利推进片区改造工作意义重大。”陈亮说,这有助于打消处于观望状态村民的顾虑,共同树立城市更新挂牌改造的信心。

“从时间节点和任务来看,本轮的任务十分繁重。特别是下半年,整体工作重心将转向拆迁安置补偿工作,这是整个链条中最关键也是最难的环节。为此,我们从今年一季度开始,就制订了2020年工作方案,针对拆迁安置补偿工作专门制订了工作计划,拟定了各种类型的补偿协议(模板),可以说做了一系列准备。”仲恺高新区城市更新发展中心有关负责人透露,拆迁安置补偿谈判和签约工作需要大量的工作力量,陈江、惠环两个街道的大多数工作人员有城市更新的任务,并实行“挂图作战”,倒逼进度。

为加大工作力度,仲恺加大对现有工作组力量的整合充实,通过抽调或购买服务等方式,补充测绘、评估、法务、谈判等领域的精干力量到工作组,以保障拆迁安置补偿工作顺利开展。

仲恺在推动城市更新工作上,注重在公共利益和民意结合上寻求最大公约数,成立仲恺大道沿线城市更新工作联席会议,统筹整体工作。一个单元一名区领导、一个街道工作组,组建了19个工作专班。2019年8月起,全面铺开意愿征集,各工作组进村入户,广泛征集民意;在突出公共利益导向的同时,对不支持不配合的将依法启动征收程序。

经测算,仲恺大道沿线城市更新预计总投资近700亿元,如此大规模的城市更新,仲恺高新区不会造成政府债务问题,但也没打算靠城市更新增加收入,而是把重点放在焕新城市面貌、增加公共产品、腾挪发展空间、改善人居环境上。若干单元不但没有收入反而要大笔投入,最多的一个单元需要政府净投入达9亿元。仲恺高新区城市更新发展中心有关负责人表示,区委、区管委会决心很大,明确表示城市更新要算大账,算整体账、综合账,不能算小账、算局部账,要算长远账,不能算眼前账、一时账,这是事关仲恺几十年发展的大事,该下的决心一定要下。

2011年,仲恺启动陈江街道天益城项目,成为我市第一个旧城镇改造项目。2018年启动三坳岭旧村改造项目,则是全市第一个旧村庄改造项目,今年将完成主体建设。去年,仲恺以仲恺大道沿线城市更新项目为试点,在全市率先探索政府主导成片连片改造,大力提升城镇化水平和城市品质。

如今,仲恺城市更新已迈入“3.0时代”。标志着从原来的市场主导“一条腿”走路不均衡发展,转向“政府主导+市场主导”两条腿走路齐头并进的新格局;从传统的“零敲碎打”零星改造,对公配、产业服务保障不足的状态,转向“片区统筹”的连片更新,注重增加公共配套、注重服务保障产业发展的新局面。

随着城市更新回归产业支撑、资产管理和服务实体的本源,顺应产业升级发展规律,必将进一步推动“产城人”融合发展。

亮点

打造仲恺中央商务区和创新智造高地

在创建国家一流高新区的过程中,仲恺提出要打造更好的营商环境和更广阔的产业空间,以吸引更多优质产业项目落地生根。

按照计划,仲恺今年要确保实现全年工业项目签约160宗、落地90宗、开工80宗、竣工25宗。同时,还要围绕补齐“高学历人才集聚、产业价值创造能力、企业吸引投资能力”等短板,大力提升创新驱动发展能力,力争高新技术企业达510家、省级以上创新平台达130个。

“我们坚持产业立区导向,严格落实工业控制线要求,共规划产业用地47.53平方公里,占全区城市建设用地的34.94%,比市下达的工业控制线要求增加24.59平方公里。”仲恺高新区相关部门负责人介绍,产业是仲恺的立区之本,未来会把尽可能多的资源要素向产业倾斜,明确提出要打造万亿级电子信息产业集群。这是市委、市政府对仲恺高新区的要求和期望,也是仲恺自我加压,向国家一流高新区目标奋进的进军令。

“推动城市更新,就是要助力‘产城人’融合发展,这是新型城镇化的必然逻辑,也是仲恺实现高质量发展的现实需要。”仲恺高新区城市更新发展中心有关负责人表示,希望借鉴学习深圳深南大道沿线更新改造经验,提升仲恺大道沿线城市品质,拓展发展空间,打造成仲恺的中央商务区和创新智造高地,为仲恺争创国家一流高新区和惠州建设国内一流城市提供支撑。

按照此轮城市更新的规划,仲恺大道沿线城市更新将直接新增产业及相关配套用地约110公顷,同时商住部分可节约新增建设用地指标约300公顷,反哺产业发展,为高端产业布局打开新空间。

4月初,凭借鲜明的“产城融投”模式及强大的运营落位能力,星河控股相继成功竞得仲恺高新区核心产城用地,首开区建设用地总面积约300亩,未来将打造成粤港澳大湾区人工智能总部基地。惠州星河WORLD将以大湾区部署科创高地、践行智慧城市的新样板为区域增肌赋能,将成为创新经济新引擎。

5月30日,朗华集团“智慧新城”项目奠基。该项目占地面积约9.4万平方米,定位“工业供应链”,打造“供应链+价值链+服务链”三链合一的“工业商务生态圈”。该项目投入运营后,预计一般贸易进出口运作量将达150亿美元、纳税140亿元(含关税及增值税)、入园企业约50家(包含入驻园区、虚拟注册及平台运作客户)、园区内企业预计创造外贸流量约200亿美元。

今年以来,仲恺高新区多个投资强度大、科技含量高、发展前景广阔的项目顺利落地动工,城市更新反哺产业发展和产城融合的效应逐步显现。

如今,这一被仲恺高新区寄以厚望的区域正在朝着既定目标蜕变。两年后,这里将成为仲恺高新区的中央商务区和仲恺版的“深南大道”,在建设国家一流高新区进程中担负重要的创新发展使命。

城市更新时间表

●一年全面启动

两年初见成效

三年基本完成

●2022年全面完成建设

智库观察

中山大学岭南学院经济学系教授、博士生导师,中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江:

以城市更新反哺工业产业发展

仲恺高新区拥有惠州电子信息产业这一重大产业集群基础,在广东省乃至全国电子信息产业发展中都有着重要的地位。纵观国内一线城市和国家级高新区的发展历程,工业产业要往高端方向发展,就必然要求城市的相关配套一并发展,构建起与产业发展的必备配套生活生产及研发配套设施。

仲恺高新区以仲恺大道沿线城市更新为契机,进行产业配套的升级和城市品质的提升,这符合工业发展和城市发展的基本规律,也切合仲恺发展实际。在城市更新中,不能变质为搞商业地产,一方面要通过城市更新,集约利用土地,提升土地利用效率和“亩产”,同时腾挪大量建设用地规模指标,反哺工业产业发展;另一方面,注重拉开城市未来十年乃至二三十年的格局,完善配套设施,提升城市承载力和能级,为产业的发展吸引人才、留住人才提供支撑。

统筹 惠州日报记者戴建 魏怡兰

本版文/图 惠州日报记者杨敬贺 林丽娟 魏怡兰

通讯员卢小浩 惠仲宣

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