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海南再掀大规模闲置土地清理风暴 海口打响“第一枪”

作者: 来源:中国房地产报 2020-03-21
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海南即将再次掀起一场大规模的闲置土地清理风暴,海口开了“第一枪”。

3月17日,海口市自然资源规划局在其官方网站发布《海口市有偿收回闲置土地实施办法(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”),向社会公开征求意见。该征求意见稿明确了海口市有偿收回闲置土地的适用范围、补偿原则、责任认定及补偿标准等。据中国房地产报(微信ID:china-crb)记者梳理,造成土地闲置的责任认定大致包括政府原因、非政府原因,以及政府与土地使用权人均有原因。鉴于不同土地闲置原因,政府有偿收回的补偿标准也不尽相同,最高补偿标准按市场评估价等值补偿,最低则为市场评估价的35%进行补偿。

实际上,早在2005年海口市就出台了《海口市处置闲置土地若干规定》。海南最近一次大规模清理闲置土地在2014年下半年,截至2018年1月份,该省共清理处置闲置土地14.5万亩。据海南最近的一份闲置土地清单显示,闲置土地共计1100余宗,总面积88950余亩,有统计显示,该闲置土地面积相当于海南近6年土地出让面积总和。

今年是海南自由贸易港建设开局之年,与土地相关联的新政相继出台。有行业人士认为,海南现在土地的难点是在生态保护红线下如何腾挪空间,最大限度地提升土地利用效益,保障省重点基础设施和重点园区产业项目用地,加快推进海南自贸区(港)建设。作为省会城市海口拟率先出台《有偿收回闲置土地实施办法》,将对全省清理处置闲置土地起到参照范本。

三种情形之一可有偿收回

“依法确定政府原因和非政府原因造成土地闲置的责任大小后,参考闲置土地的市场评估价格,按照协商一致、公平合理的原则进行补偿。”海口市自然资源和规划局3月17日在其官方网站发布的征求意见稿,对该市闲置土地的成因、责任划分及补偿原则进行了详尽载明。

中国房地产报记者从上述征求意见稿获悉,有偿收回闲置土地的情形包括:因生态保护红线划定、海岸带陆域200米范围管控政策、“两个暂停”政策等原因导致无法动工开发;因政府、政府部门调整土地用途、规划条件造成土地闲置的,国有建设用地使用权人不同意按照调整后的土地用途、规划条件重新办理相关用地手续;因一年内消除政府原因存在困难导致土地闲置。

征求意见稿称,具备上述三种情形之一的闲置土地,当地自然资源和规划主管部门可以和用地使用权人进行协议,有偿收回土地使用权。

记者还了解到,征求意见稿对造成土地闲置的责任认定共有3个方面:政府原因、非政府原因,以及政府与土地使用权人双方原因。无论是哪一方面原因造成土地闲置,只要是符合有偿收回规定的闲置土地,均按照不同比例进行有偿收回。

征求意见稿内容也载明,对既存在政府原因又存在非政府原因的闲置土地,难以确定责任大小的,可认定政府原因和非政府原因造成土地闲置的同等责任。

详尽的补偿标准

中国房地产报记者了解到,对于国有建设用地使用权人普遍关注的补偿标准问题,上述征求意见稿也予以明确载明,通过具有相应资质的评估机构进行评估,根据造成土地闲置的责任认定,采取相对应的补偿标准进行货币补偿,有偿收回相关闲置土地。另外,也可以通过双方协商方式,签订有偿收回闲置土地协议。

据了解,政府原因是造成土地闲置的单一原因,按土地市场评估价格补偿。政府原因是造成土地闲置的主要原因,根据不同闲置时间确定补偿金额:土地使用权人取得土地时间为五年以上的,按土地市场评估价格的55%补偿;取得土地时间满三年不满五年的,按土地市场评估价格的60%补偿;取得土地时间满二年不满三年的,按土地市场评估价格的70%补偿。

非政府原因是造成土地闲置的主要原因的,根据不同闲置时间确定补偿金额。其补偿标准为,使用权人取得土地使用权的时间为五年以上,按土地市场评估价格35%补偿;取得土地使用权时间满三年不满五年,按土地市场评估价格40%补偿;取得土地使用权时间满二年不满三年,按土地市场评估价格45%补偿。

另外,认定政府原因和非政府原因造成土地闲置的同等责任的,按土地市场评估价格50%予以补偿。

征求意见稿还规定,有偿收回闲置土地的补偿金额,不得低于土地使用权人取得土地的成本及相应利息的总额。根据市级财政可承受能力和年度财政预算等情况,通过货币补偿等方式予以有偿收回闲置土地。

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